城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置建议

2019-12-10 10:12:55 中国房地产·综合版 2019年11期

江勇

摘要:国务院总理李克强6月19日主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。为做好城镇老旧小区改造工作,现就城镇老旧小区的界定、改造的内容、改造面临的主要问题及处置办法进行简要的探讨。

关键词:老旧小区改造;基础设施;公共服务设施

中图分类号:F293 献标识码:B

文章编号:1001-9138-(2019)11-0046-48 收稿日期:2019-09-12

1城镇老旧小区的界定

目前,对城镇老旧小区的界定众说纷纭,国家也没有统一的界定。结合长期旧城改造的实际经验,?#25910;?#35748;为,城镇老旧小区应?#31508;?#24314;造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区,主要是2000年及之前修建的居住小区。

2城镇小区改造的内容

2.1基础设施改造

主要包括自来水、污水、雨水、消防用水、电力电信、?#35745;?#31561;管线和设施设备的改造,人行道、车行道等道路工程的改造。

2.2公共服务设施改造

主要包括?#22871;?#22320;面,景观照明,活动设施,无障碍设施,停车位,菜市场、超市?#32570;?#27665;设施,安防设施等的改造。

2.3小区环境整治

主要包括景观提升、垃圾分类收集、违章建筑及户外广告等的整治。

2.4房屋修缮

主要包括防?#20303;?#38450;水节能、墙体门窗等的修缮,加装电梯,楼内管线及附属设施整治,地下空间整治等。

3城镇老旧小区改造面临的主要问题及处置办法

3.1配套政策问题

城镇老旧小区改造涉及优先供地、规划条件优化、税费减免等问题,需要相关政策予以明确。建议有关部门加强调研,及时出台相关政策,为城镇老旧小区改造提供政策支撑。

3.2小区综合改造与拆旧建新问题

?#34892;?#23567;区由于修建的时间长、房屋结构老化、抵抗自然灾害的能力差,安全隐患高,对这类小区如进行综合改造非但没有价值,反而还会增?#24433;?#20840;隐患。对这类小区最好采取拆旧建新的办法,整体予以拆除。因此,对城镇老旧小区改造不能搞一刀切,建议在改造前搞好调查工作,科学分类。对确需整体拆除的,坚决采取拆旧建新的办法。

3.3单个改造与?#21892;?#25913;造问题

城镇老旧小区较多,对此,是单个逐一改造还是?#21892;?#32479;一改造??#25910;?#35748;为,在条件许可的情况下,最好优先考虑?#21892;?#25972;体改造,因为?#21892;?#25972;体改造可集约用地,优化规划条件,降低改造成本,同时最大程度提高小区品位,提升小区价值。建议在改造前做好调查摸底,对?#21892;?#30340;城镇老旧小区,做好菜市场、幼儿园、超?#23567;?#21307;院、养老设施等公共服务设施的选址、供地等调研工作。

3.4改造资金筹集问题

城镇老旧小区较多,改造资金数额大,改造资金可从多方面筹集。?#25910;?#35748;为,改造资金可从5个方面筹集:一是政府财政资金补贴;二是金融机构贷款;三是社会资金?#24230;?四是电力电信等管线单位?#24230;?五是居民个?#39034;?#36164;。对人行道、车行道等道路工程改造,景观提升,垃圾分类收集,?#22871;?#22320;面,墙面整治,景观照明,活动设施,无障碍设施,楼内管线及附属设施整治,地下空间整治等纯?#24230;?#30340;部分,由财政补贴资金支出;对经营性的菜市场、幼儿园(公办除外)、停车场、商场或超?#23567;?#21307;院(公办除外)、养老服务机构等的修建费,可通过金融机构贷款或引进社会资金解决,用经营性收入偿还贷款,用所有权或一定年限的经营权抵扣社会资金;对自来水、电力电信、?#35745;?#31561;管线及配套设施的修缮,由管线单位出资;对加装电梯、屋内部分的修缮费用,通过财政资金补贴大部分,居民个?#39034;?#36164;小部分解决。

3.5统筹协调问题

城镇老旧小区改造涉及住建、规划与自然资?#30784;?#27700;务、税务、工商、城管、公园城市建设与城市更新、教育、电力电信、?#35745;?#31561;部门,而且改造的时间长(初步估计3-5年),在改造中不可避免会出现相关单位推诿、扯皮等情况,为保障改造的顺利推进,有必要成立统筹协调小组,市县成立城镇老旧小区改造领导小组,分管城镇建设的?#31508;?#38271;副县长担任小组组长,住建、规划与自然资?#30784;?#27700;务、税务、工商、城管、城市建设与城市更新、教育等部门负责人为小组成?#20445;?#23567;组办公室设在住建部门,住建部门负责?#35828;?#20219;小组办公室主任,负责小组的日常工作,重大问题报领导小组。同时建议城镇老旧小区改造由属地街道办事处(乡镇人民政府)具体实施,住建部门进行业务指导,区(市)县人民政府进行监督管理。

3.6居民自愿改造的问题

城镇老旧小区改造涉及居民的切身利益,居民是否同意改造关系到小区改造是否启动和改造是否顺利进行,但因多方面原因,并非小区的所有居民都同意改造。因此?#25910;?#24314;议:在小区改造前,发动小区居民通过协商形成共识,积极参与小区改造,同时做好居民改造意愿的征询工作,对多数居民不同意改造,或者提出更高改造要求的,除存在?#29616;?#23433;全隐患,必须及时拆除的,可暂缓启动改造。特别是居民对屋内改造不同意出资,不同意加裝电梯的,最好停止相关的改造工作。事后可加强宣传教育,待居民?#35745;?#36941;同意改造时,方?#21892;?#21160;小区的改造。

3.7工?#35752;?#37327;问题

城镇老旧小区点多面广,小区改造的质?#24656;?#25509;影响?#38477;?#32676;关系和政府的形象,为?#20048;?#26435;力寻租,切实保护广大居民的合法权益,充分体现公开公平公正的原则,?#25910;?#24314;议?#21644;?#36807;招投标的方式确定施工单位,同时采取工程监理。对因量小等原因不需要招投标或工程监理的,可组织居民代表进行监督,同?#38381;?#24220;相关部门加?#32771;?#31649;,必要时可采取新闻媒体监督,以确保工程改造质量。

3.8后续管理问题

城镇老旧小区改造后,小区面?#19981;?#28982;一新,居民生活质量得以提高,为更好更长久保持小区的良好环?#24120;?#24517;须同步建立小区后续管理机制。?#25910;?#24314;议:社区(居委会)和街道办事处(乡镇人民政府)加强宣传和指导,协助小区成立小区业主委员会,制定小区管理规约及居民议事规则,同时增强居民购买服务的意识,最大可能引进物业公司,对小区物业进行?#34892;?#31649;理。

此外,在改造过?#35752;校?#35201;因地制宜,根据小区的实际情况确定改造方式和改造内容,不搞一刀切,必要时,可采取一小区一改造方案。

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